多部门支持房企REITs融资,有望扩容至商业物业

“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”证监会副李超在日前出席相关公开活动时说。

李超表示，实践表明，推进多层次REITs市场建设，有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，扩大有效投资。也有利于落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持房地产市场平稳健康发展，还有利于深化金融供给侧结构性改革，为投资者提供中等风险、中等收益的金融产品，拓宽社会资本投资渠道。

REITs市场融资已达750亿元

日前，为支持房地产企业股权融资，证监会射出了“第三支箭”，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘，并决定在股权融资方面调整优化相关措施。

其中一项措施就是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

近期，央行和银保监会在下发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(即“金融16条”)内要求，加大住房租赁金融支持力度，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

截至今年11月底，监管部门共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资超过4200亿元，形成了良好示范效应。

据记者了解，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大的优质资产，率先推出了公募REITs试点。同时，为落实中央“房住不炒”要求，已将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。

目前，已上市公募REITs运营较为稳健、业绩表现符合市场预期，其中首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。

其中，保障性租赁住房公募REITs是以保障性租赁住房作为基础资产，主要通过未来运营产生的租金作为投资收益，向投资人发行的资产证券化产品。2022年5月，保障性租赁住房REITs试点工作正式启动；7月，沪深交易所发布保障性租赁住房REITs指引；8月，首批试点项目成功上市。

REITs助力“保租房”发展

“租赁住房市场规模庞大，发展前景广阔，保障性租赁住房REITs发展大有可为。”住建部住房保障司副司长潘伟说，“目前发行保障性租赁住房REITs取得重要进展，期待更多保障性租赁住房REITs项目快速投向市场。”

潘伟表示，发展保障性租赁住房REITs，是积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措，具有重要意义。

公募REITs能够助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，吸引社会资本积极参与投资建设，探索形成保障性租赁住房可持续发展的投融资模式，逐步推动保障性租赁住房企业向“管资本”“重运营”方向转型，推动形成新的行业发展模式。

公募REITs也能够促进保障性租赁住房领域专业化发展，基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，同时，通过公开市场监督，将有力提高保障性租赁住房运营管理水平和效率，为新市民、青年人提供更优质的住房租赁服务。

公募REITs还有助于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，为企业筹集长期权益资本金，净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，将有效扩大供应规模，帮助更多新市民、青年人缓解住房困难问题。

“目前，保障性租赁住房REITs的良好社会经济效益已初步显现。随着保障性租赁住房建设筹集量的增加，保障性租赁住房REITs的底层资产和市场需求将不断丰富，社会各方参与保障性租赁住房REITs的积极性也在显著提升。”潘伟说，“但仍有地方反映，为更有效推动保障性租赁住房REITs工作，还需要继续拓宽发行主体，进一步完善保障性租赁住房税收优惠政策等。”

潘伟表示，下一步，住建部将配合相关部门，完善保障性租赁住房REITs相关政策，期待更多的保障性租赁住房REITs项目在各方共同努力下快速投向市场，更好发挥保障性租赁住房惠民生、调结构、稳增长的积极作用。

“为尽快拓宽市场的广度和深度，应当加快建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。”上交所副、总经理蔡建春说，“鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs.进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。”

截至目前，上交所已发行15单公募REITs产品，合计融资541亿元。今年以来，沪市共有9单REITs获批，3单扩募项目受理。一方面，资产扩面与基金扩募统筹推进，今年获批REITs产品已由传统基建领域扩展至清洁能源、保障性租赁住房等补短板重点领域，市场广度稳步拓宽。另一方面，市场需求和国家政策双轮驱动，得到投资者充分认可。相关部委对REITs税收优惠等相继出台政策，各地项目储备充裕。

文章来源：中国经营网