夯实楼市企稳态势，也需在供给端多下功夫

      今年前5个月，房地产各项数据继续负增长，其中土地出让面积、新开工面积跌幅在30%以上，销售面积或金额跌幅也在25%左右。可见，供需两端仍比较疲弱，市场预期转弱和信心不足的局面一时难以扭转，从政策持续纾困到市场回升，将有一段较长的磨底期。不过，由于疫情逐步得到控制，一揽子政策持续纾困，特别是地产资金面对刚需和改善型需求的大力扶持，房地产从供地到竣工的各个环节均呈现近4-5个月以来首次环比改善。

根据对30个大中城市的监测，如果分一二三线看，5月一线、二线、三线城市每日商品房成交面积月均值环比分别增加4.3%、增加14.6%和减少0.9%。

一线城市调控政策保持定力，政策调整的空间较小。但由于需求基础大，资金面改善(比如5年期以上LPR下调15个基点)对市场预期的改善效应更显著，再加上疫情纾困一揽子政策也有利于楼市，市场也开始触底。从房价来看，刚刚发布的70城数据显示，5月份一线城市反弹力度最大，新房指数环比涨幅达到0.4%，比上月增加0.2个百分点。

二线城市更受益于政策优化调整，也处于触底回升的前期。近期，各地调整性的政策主要集中在放松限购、降低首付和按揭利率、增值税免征期“5改2”、增加公积金贷款额度等方面。二线城市政策松动空间大，加上前几年大力吸引人口，住房需求基础扎实，市场对政策反应也比较快。不过，由于新房供应量大，挂牌二手房多，房价仍在下跌，但跌幅得到控制。

对于广大内地三四线城市，地方的政策扶持空间较小。同时，上一轮政策大力度扶持后，新房供给量再次攀升，目前也缺乏棚改、去库存等重磅政策的加持，楼市持续走弱的态势明显。70个大中城市中，三四线城市新房价格指数连续9个月下跌，二手房价指数跌幅从4月份的0.3%扩大到5月份的0.5%。

随着疫情影响逐步减弱，各地复工复产的政策开始落地，特别是近期国家对房地产行业在供需两端同步纾困，比如供给端给稳健的民企开发商融资增信，恢复民企开发商正常的融资渠道，各地加快项目与所属出险企业的分割处理，并推进收并购，开发商供给端的冲击开始减弱。在需求端，除了一线城市核心区域，5月份支持刚性需求和改善型需求的政策力度明显加大。由此，我们看到从供地到销售，再到竣工，5月份全国房地产行业全链条呈现出环比改善的走势，而同比跌幅也在收窄。

但是，这种回升存在两个问题：一是回升不均衡。1-5月份商品房销售金额跌幅(-31.5%)大于销售面积跌幅(-23.6%)，显示开发商降价促销，但5月份商品房销售金额跌幅小于销售面积跌幅，显示热点城市、热点区域、热点楼盘回升更明显。从实地调研看，热点城市高价盘(豪宅)成交显著，有媒体统计，广州今年1-5月份千万元级别的住宅成交1177套，超过2019全年的成交量，其中均价10万以上的新房成交189套，环比增长了9.9倍。上海、深圳、北京也类似。值得注意的是，这些城市并非房价普涨，而是豪宅受到热捧而带动上涨。

但是，豪宅住房市场只是一个小众市场，城市整个新房市场并未出现涨价，甚至还在跌价。比如，广州外围的增城区(占新房供应的30%左右)，目前仍以降价为主。5月份，住房销售中居民定金预付款同比下跌48.7%，按揭贷款下跌34.3%，同比收窄趋势很有限，显示当前普通住房市场的购房者(主要是刚需或改善型需求)，对房价的预期、购房的信心仍比较差。

主要原因在于，疫情持续两年多，对居民收入造成影响，特别是对未来的预期冲击较大。因此，房地产触底回升的走势仍面临挑战，未来更大程度上是“磨底”或夯实底部的时期。从热点城市传导至非热点城市，从热点楼盘传导至非热点楼盘，从豪宅到改善型需求，再到刚需入市的传导，这些传统的楼市回升路径，目前存在很大的不确定性或阻碍，甚至是肠梗阻。未来政策选择上，除继续刺激需求外，更多要考虑如何疏通普通住房市场供需的肠梗阻。

还有一个重要现象，不管是成交量还是价格下跌，二手房市场都比新房更弱势，导致“卖一买一”的改善需求受到阻碍，反过来对新房市场形成制约。一方面，这与近期二手房挂牌量明显增加有关。另一方面，也与市场不乐观的房价预期、供需错配等有关。总之，目前市场回升很不稳定，除了需求端政策激励、供给端纾困企业外，还要纠偏供需错配，这需要在供给侧改革上更多下功夫，比如满足新市民租赁需求与购房需求的衔接。

文章来源：21世纪经济报道

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