【行业跟踪】房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续-德讯证券顾问

摘要：在9月中央政治局会议着重强调需推动房地产市场企稳回升后，10月份国新办发布会再次推出了针对房地产市场的增量政策措施。

核心观点：

➢销售规模降幅持续收窄，但仍位于历史低位：2024年1-9月，商品房销售额累计同比-22.7%，9月单月-16.3%；销售面积累计同比-17.1%，9月单月-11.0%。其中，商品住宅销售情况与商品房整体基本一致，但现房销售表现持续好于期房，2024年1-9月，期房销售面积同比-28%，而现房销售面积同比 20%，销售面积占比从2021年的10%提升至27%。截至2024年9月末，商品房待售面积7.3亿㎡，同比 13%，处于历史绝对高位。

➢新开工表现低迷，竣工降幅持续扩大：新开工累计降幅收窄但规模仍在低位。2024年1-9月，房屋房屋新开工面积累计同比-22.2%，降幅较1-8月收窄了0.3个百分点，9月单月-19.9%。新开工是统计局发布的诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，9月单月新开工面积仅为2019年同期的32%，仍在较低水平。竣工累计降幅持续扩大，下行趋势明确。根据统计局数据，2024年1-9月，房屋竣工面积累计同比-24.4%，降幅较1-8月扩大了0.8个百分点，9月单月-31.4%，降幅较8月收窄了5.2个百分点。竣工是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。因此，竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，9月单月竣工面积为2019年同期的67%，但下行趋势明确。

➢上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）国家统计局10月18日公布1-9月全国房地产市场基本情况，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%。（2）国新办10月17日举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示，将选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度。（3）金融监管总局副局长肖远企10月17日在国新办新闻发布会表示，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理。

机会观点：

9月份，地产行业的基本面指标呈现轻微改善趋势，销售规模、投融资活动以及新开工项目累计同比均有所回升，然而，竣工项目和房价的跌幅却继续扩大。在9月中央政治局会议着重强调需推动房地产市场企稳回升后，10月份国新办发布会再次推出了针对房地产市场的增量政策措施。尽管当前楼市的困境并非短期形成，提振市场难以迅速见效，但连续不断的新政策出台传递出了积极的信号，对于提振市场信心起到了有效作用。未来，地产板块的走势将取决于相关政策的实施进度以及楼市成交量和价格的表现。从房企价值评估的角度看，在房价企稳、行业真正复苏之前，基本面尚不足以支撑房地产板块出现趋势性上涨行情。但从政策预期的博弈角度来看，当前基本面越弱、以往政策效果有限，市场对重磅政策出台的期待就越强烈，这种博弈行情预计将持续存在。在个股选择方面，推荐关注保利发展、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地以及贝壳-W。

资料来源：国信证券《高层表态政策加码，静候基本面修复》2024/10/25、财信证券《多部门政策组合拳发力，近期楼市销售有所回暖》2024/10/21，德讯证顾整理时间：2024/10/27

风险提示：1、宏观经济波动风险；2、房地产政策调整对市场的积极影响低于预期。

一、销售磨底房价承压，重磅政策持续加码

根据统计局数据，2024年1-9月，商品房销售额68880亿元，同比-22.7%，降幅较1-8月收窄了0.9个百分点；9月单月，商品房销售额同比-16.3%，降幅较8月收窄了0.9个百分点。2024年1-9月，商品房销售面积70284万㎡，同比-17.1%，降幅较1-8月收窄了0.9个百分点；9月单月，商品房销售面积同比-11.0%，降幅较8月收窄了1.6个百分点。

观察相对历史同期的销售规模，9月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和56%，仍处于较低水平，但较8月的52%和49%环比改善。

图表:商品房销售额累计同比 图表:商品房销售额单月同比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

图表:商品房销售面积累计同比 图表:商品房销售面积单月同比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

图表:商品房单月销售金额与2019年同期相比 图表:商品房单月销售面积与2019年同期相比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

整体而言，楼市销售情况自2021年以来表现持续低迷，尚未发生根本性的好转。2023年，商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡大幅下降38%；2024年1-9月，商品房销售面积同比再下降17%。截至2024年9月末，商品房已竣工待售面积为7.3亿㎡，同比 13%，库存自2021年以来持续增加，目前已处于历史绝对高位，去化压力较大。其中，商品住宅销售情况与商品房整体基本一致。2023年，商品住宅销售面积9.5亿㎡，较2021年最高点15.7亿㎡下降39%；2024年1-9月，商品住宅销售面积5.9亿㎡，同比再降19%，商品住宅占商品房销售面积的比重为84%，略低于往年。截至2024年9月末，商品住宅已竣工待售面积为3.8亿㎡，同比 21%，商品住宅占商品房待售面积的比重为51%，自2021年以来持续提升。

图表:历年末商品房待售面积及同比 图表:历年末商品住宅待售面积及同比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

图表:历年商品住宅占商品房销售面积的比重 图表:历年末商品住宅占商品房待售面积的比重

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

二、新开工累计降幅收窄，但规模仍在低位

房企新开工安排与经营计划挂钩，也会综合考虑销售景气度合理调整节奏，通常6月份是新开工高峰，助力下半年推货销售。新开工是统计局发布的诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，2024年9月，单月新开工面积仅为2019年同期的32%，仍在较低水平。

图表:房屋新开工面积累计同比 图表:房屋新开工面积单月同比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理图表:历年房屋单月新开工面积(单位:万㎡) 图表:单月新开工面积与2019年同期相比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

竣工累计降幅持续扩大，下行趋势明确根据统计局数据，2024年1-9月，房屋竣工面积36816万㎡，同比-24.4%，降幅较1-8月扩大了0.8个百分点；9月单月，房屋竣工面积3422万㎡，同比-31.4%，降幅较8月收窄了5.2个百分点。房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，2024年9月，单月竣工面积为2019年同期的67%，但下行趋势明确。

图表:房屋竣工面积累计同比 图表:房屋竣工面积单月同比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

图表:年房屋单月竣工面积(单位:万㎡)图表:单月竣工面积与2019年同期相比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

三、上周政策动态及重要消息

1—9月新建商品房销售面积同比下降17.1%：1—9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%。1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积715968万平方米，同比下降12.2%。房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。房屋竣工面积36816万平方米，下降24.4%。1—9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%。9月末，商品房待售面积73177万平方米，同比增长13.4%。1—9月份，房地产开发企业到位资金78898亿元，同比下降20.0%。其中，国内贷款11466亿元，下降6.2%；利用外资29亿元，下降19.9%；自筹资金28680亿元，下降9.1%；定金及预收款23593亿元，下降29.8%；个人按揭贷款11079亿元，下降34.9%。20.8%。9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.41。

来源:国家统计局

住建部：以货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

国新办10月17日举行新闻发布会，住建部部长倪虹介绍：随着城市发展进程，新房子会变成老房子，有的老房子会变成危房，这种需求是存在的。我们对重点城市做过统计，35个大城市有170万套的需求，全国地级城市有297个，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求。这次我们选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，主要是考虑有些项目条件比较成熟，群众改造意愿也比较迫切，前期工作做得比较扎实。主要政策有以下五条。一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

来源:国新网

金融监管总局：要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”

国新办10月17日举行新闻发布会，金融监管总局副局长肖远企介绍：目前，我们经过认真地研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法权益。

四、机会观点